Zeitpunkt, Lage, Finanzierung: Worauf es beim Kauf von Immobilien wirklich ankommt

Viele Menschen investieren in Immobilien. Denn: Sie gelten als sicheres Investment mit hoher Rendite. Aber es gibt einiges zu beachten.

Immobilien gelten als sichere und wertbeständige Investition. Zudem bieten sie oft hohe Renditen. Von einer Kapitalanlage spricht man dann, wenn ihr das Haus oder die Eigentumswohnung nicht selbst bewohnt. Die Rendite besteht dann aus den Mieteinnahmen und der Wertsteigerung. In den vergangenen Jahren haben die Immobilienpreise immer neue Höchstwerte erreicht. 2022 änderte sich das. Durch die Leitzinsanhebungen der EZB stiegen die Finanzierungskosten – und die Preise für Wohnimmobilien sanken beträchtlich. Je nach finanzieller Ausgangslage – Stichwort Eigenkapital – könnten die gesunkenen Preise den Immobilienerwerb für den ein oder anderen attraktiver machen. Vor dem Kauf solltet ihr euch allerdings eingehend über Lage, Zustand und Finanzierung informieren.

Langfristig, sicher, hohe Renditen: so sieht für viele die ideale Kapitalanlage aus. Wer über ein gewisses Eigenkapital verfügt, ist dem Investieren in Immobilien meist gut beraten. Hinzu kommt: Die Immobilienpreise sind im vergangenen Jahr gesunken – und zwar so stark wie seit über 60 Jahren nicht mehr. Das berichtete das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) Anfang Februar.

Immobilien sind eine beliebte, aber auch besonders kostenintensive Kapitalanlage. Deshalb solltet ihr euch vor dem Kauf gründlich über Lage, Zustand und auch die Finanzierung informieren. Schließlich stellt der Kaufpreis nicht den einzigen Kostenfaktor dar.

Warum in Immobilien investieren sinnvoll ist

Das Ziel beim Investieren ist eine möglichst hohe und sichere Rendite. Wer sein Geld in Immobilien anlegt, hat hier in der Regel gute Chancen. Eine gute Mietrendite beläuft sich laut Volksbank auf vier bis sechs Prozent jährlich. Werte, die selbst angesichts der zurückliegenden Zinserhöhungen für Sparer nur schwer zu erreichen ist. Hinzu kommt die langfristige Wertsteigerung: Gerade in Zeiten des Wohnraummangels gelten Immobilien als relativ inflationssichere Geldanlage.

Wer Anfang der 2000er in Immobilien investiert hat, konnte sich in den vergangenen Jahren einer enormen Preissteigerung erfreuen. Die Preise für Wohnungen sowie für Ein- und Mehrfamilienhäuser erreichten ständig neue Höchstwerte. Das bekam man gerade in Großstädten wie Berlin, München oder Frankfurt zu spüren. Wie der „Tagesspiegel“ berichtete, haben sich die Mietpreise in der Hauptstadt in den vergangenen 14 Jahren mehr als verdoppelt. Während der Quadratmeterpreis 2009 im Schnitt noch 5,60 Euro betrug, lag im letzten Jahr bei 11,90 Euro.

Die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt

2022 kam diese Entwicklung plötzlich ins Stocken. Grund dafür: Steigende Zinsen erschwerten vielen Interessenten die Finanzierung. Zuvor hatten Käufer bei der Finanzierung stark von der Null- und Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) profitiert. Dann hob die EZB als Reaktion auf die hohe Inflationsrate innerhalb weniger Monate die Zinsen deutlich an.

In der Folge sanken die Immobilienpreise im vergangenen Jahr beträchtlich. So verzeichnete das Statistische Bundesamt im dritten Quartal 2023 einen durchschnittlichen Preisrückgang von 10,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Was bedeutet das für das Investieren in Immobilien? In vielen Regionen sind Immobilien derzeit zu deutlich günstigeren Preisen zu haben als noch vor einem Jahr. Das zeigt der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes, der die durchschnittliche Preisentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt misst.

Gleichzeitig sind die Bauzinsen mit dem Leitzins in die Höhe geschnellt. Das heißt: Während die Preise gesunken sind, wurde die Kreditfinanzierung deutlich teurer. Außerdem verlangen viele Kreditanbieter aktuell ein höheres Eigenkapital. Das erklärte die Investmentmaklerin Laura Schick kürzlich im Podcast „Finanzen und Immobilien“ der „Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung“ (FAZ). Demnach würden viele Bankhäuser mittlerweile zwischen 30 und 40 Prozent Eigenkapital verlangen.

Eigenheim oder Kapitalanlage – wie sollte man vorgehen?

Wer in Immobilien investieren will, sollte Laura Schick zufolge nicht unbedingt mit einem Eigenheim beginnen. Sie empfiehlt stattdessen, die erste Immobilie zu nutzen, um sich damit ein grundlegendes Vermögen aufzubauen. Dies sei auch für zukünftige Investitionen hilfreich. Eure Rendite speist sich in diesem Fall aus dem Immobilienwert und euren Mieteinnahmen, die ihr laut der Expertin idealerweise etwas höher als eure monatliche Kreditrate ansetzen solltet. Mit einer Wohnimmobilie würdet ihr euch zwar die Miete sparen, aber von Wertsteigerung und Sanierung finanziell nicht profitieren.

Die richtige Immobilie finden

„Lage, Lage, Lage“ – heißt es bei Immobilien nicht umsonst. Die Lage gilt als einer der wichtigsten Faktoren für die Wertsteigerung eines Objektes. Das sollten auch Erstkäufer bei ihrer Wahl berücksichtigen. Dabei geht es weniger um die attraktive Innenstadtlage, die in vielen Städten ohnehin bereits abgegrast ist. Lukrativer ist es stattdessen nach günstige Standorten Ausschau zu halten, die dennoch eine hohe Nachfrage haben. Das ist oftmals eher in den Speckgürteln von Großstädten der Fall.

Wer in Berlin oder München nach Angeboten schaut, könnte denken, dass Immobilien in deutschen Großstädte ohne ein Spitzengehalt kaum zu bezahlen sind. Dass dieser Eindruck täuscht, zeigt eine Auswertung von Geomap und Von Poll Immobilien Research, die der „Frankfurter Allgemeinen Zeitung“ (FAZ) im November 2023 vorlag. Sie zeigt die deutschen Großstädte mit dem günstigsten Immobilienangebot.

Beim Standort eurer Immobilie gibt es allerdings noch einen weiteren Aspekt zu beachten. Wer sich als Vermieter kein zusätzliches Personal leisten kann, muss ein vermietetes Ein- oder Mehrfamilienhaus regelmäßig besuchen. Deshalb sollte die Immobilie in nicht mehr als einer Stunde erreichbar sein, so die Empfehlung von Investmentmaklerin Schick.

Immobilien vermieten: Wie gut ist die Rendite?

Ob eine Immobilie als Kapitalanlage lukrativ ist, hängt vor allem von den erwarteten Mieteinnahmen ab. Schließlich setzt ihr die Kaltmiete ein, um euren Kredit abzubezahlen. Sollte es an dieser Stelle zu einer Fehlkalkulation kommen, kann es für euch finanziell brenzlig werden. Beim Festlegen der Kaltmiete solltet ihr laut „Finanztip“ allerdings auch beachten, dass zusätzliche Kosten für die Vermietung hinzukommen. Das Hausgeld, also sämtliche Betriebskosten, könnt ihr normalerweise auf den Mieter umlegen. Ausgaben für Hausverwaltung und Instandhaltung liegen aber zumindest anteilig bei euch.

Einen Hinweis auf die ungefähre Rendite einer Immobilie liefert der sogenannte Mietpreismultiplikator. Dieser Wert dient als Indikator, ob ein Kaufpreis angemessen oder etwa überteuert ist. Um den Mietpreismultiplikator zu berechnen, teilt man den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Liegt der Wert über 25, gilt das Objekt laut dem Finanzdienstleister Dr. Klein als überteuert. Dabei komme es aber auch auf die Lage an: Gerade in den deutschen Metropolen seien Werte über 30 keine Seltenheit. Langfristig kann sich eine Investition auch hier lohnen.

Diese Kosten kommen bei Immobilienkauf auf euch zu

Ihr habt eine passende Immobilie zum Investieren gefunden? Dann geht es nun an die Finanzierung. Beim Beantragen eines Immobilienkredits dürft ihr eines allerdings nicht vergessen: Neben dem Kaufpreis kommen weitere Kostenpunkte hinzu. Zunächst kann für die Vermittlung der Immobilie eine Maklerprovision anfallen. Einer Auswertung der Maklerplattform Homeday* zufolge, wird in den meisten Fällen ein Provisionssatz von 3,57 Prozent des Kaufpreises verlangt.

Beim Erwerb der Immobilie müsst ihr außerdem für Notarkosten, Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer aufkommen. Anders als die Grundsteuer ist die Grunderwerbssteuer nur einmalig beim Kauf einer Immobilie zu zahlen. Da die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen, bewegt sich der Anteil deutschlandweit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Auf der Suche nach einer günstigen Immobilie lohnt sich ein Blick auf die Angebote in der sächsischen Landeshauptstadt. Wie die Auswertung von Geomap und Von Poll Immobilien Research zeigt, kosteten über die Hälfte der Wohnimmobilien in Dresden zwischen dem ersten und dritten Quartal 2023 weniger als 250.000 Euro. Angenommen, ein Makler vermittelt euch dort eine Immobilie in dieser Preisklasse, würden etwa zwischen 25.000 und 30.000 Euro an Nebenkosten auf euch zukommen. Abzüglich des Eigenkapitalanteils – wir gehen hier von 30 Prozent aus – müsstet ihr noch rund 167.000 Euro über einen Baukredit finanzieren.

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