Eigenheime in Deutschland historisch teuer

Die Preise fallen, aber Zinsen und Einkommen machen Wohneigentum unerschwinglich.

Das Jahr 2023 ist ein Jahr der fallenden Immobilienpreise. Hypothekenbanken, Online-Plattformen und Finanzierungsvermittler verzeichnen seit Monaten rückläufige Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen – auch wenn es in einzelnen besonders gefragten Großstädten bereits wieder aufwärts zu gehen scheint.

Ob Wohneigentum damit jedoch erschwinglich für Durchschnittsverdiener wird, ist eine andere Frage. Zum einen steigen im Zuge von Heizungsgesetz und energetischer Sanierungen die Kosten für die neuen Eigentümer nach einem Kauf, wie zuletzt etwa der Verband Privater Bauherren betonte. Wer 50.000 Euro in eine Hausfinanzierung gibt, muss heutzutage weitere 50.000 Euro für eventuelle Um- und Einbauten zurücklegen.

Zum anderen sind die Zinsen weiterhin hoch, die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung deshalb ebenfalls. Wenn die Einkommen nicht ebenfalls deutlich steigen, bleibt die Lage für viele Kaufinteressenten aussichtslos. Das Marktforschungsunternehmen Empirica untersucht regelmäßig diesen Zusammenhang aus Preisen, Zinsen und Erschwinglichkeit und kommt zum Schluss: Wohneigentum in Deutschland ist im historischen Vergleich weiterhin extrem teuer – und für viele Haushalte keine Alternative zur Mietwohnung. Das Institut berechnete, um wie viel teurer der Kauf von Wohneigentum im Jahr 2005 im Vergleich zur Miete war, gemessen an der jeweiligen Einkommensbelastung. In einer deutlichen Mehrheit der untersuchten Landkreise belastete damals ein Immobilienkauf das Haushaltseinkommen vor Ort nur um höchstens zwei Prozent mehr als die Miete. Mit anderen Worten: Kaufen war ähnlich erschwinglich wie Mieten, jedenfalls außerhalb der bereits damals boomenden Regionen und in einer deutlichen Mehrzahl der Landkreise.

Dann kamen Finanzkrise und Billigzinsen, und für Käufer damit „paradiesische Ausnahmezustände“, so Reiner Braun, Vorstand von Empirica. „Denn die Zinsen fielen schneller als die Preise stiegen.“ Wer das Glück hatte, in den Zehnerjahren entweder alt genug zu sein oder genug Geld zu haben, erwischte einen historisch einmaligen Zeitpunkt. „Vielerorts war es sogar günstiger eine Wohnung zu kaufen als zu mieten.“ Allerdings stiegen die Preise schneller als die Einkommen, und mit den steigenden Zinsen schnappt nun die Erschwinglichkeits-Falle zu. Das zeigt die zweite Phase, die Empirica berechnet hat: Im zweiten Quartal 2023 gibt es nur noch wenige Landkreise, in denen Kaufen ähnlich erschwinglich ist wie Mieten – fast alle liegen in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen. Im übrigen Bundesgebiet ist die monatliche Belastung durch einen Kauf um sechs, acht oder gar zehn Prozentpunkte höher als die Mietbelastung. Heißt: Wer 25 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens für die Miete ausgibt, müsste für den Kauf der gleichen Wohnung 35 oder mehr Prozent ausgeben.

Rund um München und in anderen Ballungszentren sind es sogar bis zu 40 Prozentpunkte mehr. Aber auch in einzelnen weniger gefragten Landkreisen etwa in Mecklenburg-Vorpommern ist der Erschwinglichkeits-Abstand zwischen Kaufen und Mieten hoch, was mit relativ niedrigen Einkommen und Mieten vor Ort zusammenhängen kann. „Bundesweit ist Kaufen mit einer Einkommensbelastung von 25 Prozent gegenüber Mieten (Einkommensbelastung 17 Prozent) bundesweit acht Prozentpunkte teurer“, so Braun. „Die Preise müssten noch ein Viertel fallen oder die Mieten um ein Drittel steigen, damit Kauf wieder so vorteilhaft ist wie in den Nullerjahren.“ Anderen Analysten zufolge könnte das durchaus bald eintreten. So berichtete WELT unlängst von einer Studie der DZ Bank, derzufolge sich Wohnimmobilien 2023 immerhin um vier bis sechs Prozent verbilligen dürften, während Wohnungsmieten in derselben Größenordnung anziehen. Der Grund: Einbrechende Bautätigkeit und hohe Nachfrage auch wegen Zuwanderung aus dem Ausland und Binnenwanderung in die Ballungszentren.

Was den aktuellen Stand angeht, bestätigte Thorsten Lange, Ökonom der DZ Bank, die Darstellung des Analysehauses Empirica: „Die Kreditraten sind seit 2022 deutlich höher als die Miete für eine vergleichbare Wohnung“, sagt er. Stagnieren also die Einkommen, wird der Kauf immer schwieriger zu stemmen. Bleibe aber der jetzige Trend erhalten, könnte sich das Verhältnis aus Kauf und Miete demnächst zugunsten der Käufer verbessern – zumindest für jene Käufer, die genügend Geld für den Start einer Finanzierung und einer Sanierung mitbringen können.

Etwas Hoffnung macht der Index der Finanzierungsplattform Europace. Dessen Preiskurve zeigt wieder deutlicher nach unten als im Frühjahr. Eigenheime hätten sich sogar binnen vier Wochen um fast einen Prozentpunkt verbilligt. „Parallel dazu führt die anhaltende Steigerung der Mietpreise zu einer zunehmenden Anspannung auf dem Mietmarkt, mit einer drohenden Superknappheit“, sagt Vorstandsvize Stefan Müntner und rät zur Vorsicht: „Trotz der, über die letzten Monate sichtbaren Zeichen einer Stabilisierung auf dem Kaufmarkt, ist es entscheidend diese Trends genau zu beobachten, um künftige Entwicklungen adäquat einschätzen zu können.“

Michael Fabricius, Die Welt

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