Und wer zahlt die Rechnung?

Wenn Vermieter ihre Immobilie modernisieren, können sie im Anschluss die Miete erhöhen. Doch Mieter müssen sich längst nicht alles gefallen lassen.

Neue Jalousien, ausgetauschte Fenster und Schluss mit der alten Ölheizung: Wer seine Immobilie energetisch aufbessern möchte, hat viele Möglichkeiten – und jede ist kostspielig. Zwar sinken danach die Energiekosten, aber davon profitieren Vermieter nicht – im Gegensatz zu Selbstnutzern. Und selbst wenn das Eigentum hinterher im Wert steigt, ist dies vorläufig eine abastrakte Größe. Damit Vermieter aber trotzdem ein Interesse an energetischer Sanierung haben, gibt es Förderungen und steuerliche Absetzmöglichkeiten. Andererseits können sie einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Genau diese Modernisierungsumlage ist allerdings ein häufiger Streitfall. Denn nicht alles ist klar geregelt, und an vielen Stellen gibt es reichlich Interpretationsspielraum.

Um überhaupt die Miete erhöhen zu können, muss es sich bei der Maßnahme um eine tatsächliche Modernisierung handeln. Das bloße Reparieren eines Fensters gehört beispielsweise nicht dazu. Entscheidend ist, dass der Umbau zu einer nachhaltigen Verbesserung führt. „Streitigkeiten über diese Einschränkung kommen häufig vor“, sagt Martin Rathsack, Rechtsanwalt beim Haus-und Grund-Landesverband Schleswig-Holstein. „Denn im Gesetz ist das nur sehr schwammig geregelt.“

Die Definition von Modernisierungsmaßnahmen steht im Paragrafen 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches. Zunächst wären da Maßnahmen, durch die der Energieverbrauch nachhaltig gesenkt wird. Dazu gehören bessere Dämmungen, neue Fenster und Eingangstüren. In solchen Fällen kommt es selten zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Neu hinzugekommen sind im Zuge des Gebäudeenergiegesetzes, besser bekannt als Heizungsgesetz, klare Definitionen, wenn es um den Einbau von Heizungsanlagen geht. Darunter fallen etwa Wärmepumpen, solarthermische Anlagen und Hybridgeräte.

Was ebenfalls als Modernisierung durchgehen kann: spezielle Luftmesssysteme, die Mietern anzeigen, wann sie wie viel lüften müssen – sofern dies dazu führt, dass insgesamt weniger Energie verbraucht wird. Maßnahmen, die den Wasserverbrauch senken, gelten ebenfalls als Modernisierungsmaßnahme. Als Faustregel können sich Vermieter am ehesten Folgendes merken: „Wenn ich etwas einbaue, was vorher noch nicht da war, dann handelt es sich ziemlich sicher um eine Modernisierung“, sagt Rathsack.

Doch damit ist es nicht getan. Häufig werden Modernisierung und Sanierung kombiniert beziehungsweise sind nicht klar auseinanderzuhalten. Beispiel Fenster: Die gab es mit Sicherheit auch schon vor der Maßnahme, nur waren sie vielleicht nicht mehr richtig dicht. In genau solchen Fällen wird es laut Rathsack kompliziert. Vermieter müssen dann den „Verbesserungsanteil“ berechnen. „Das geht etwa, indem man die prozentuale Energieeinsparung ausrechnet“, so der Anwalt.

Ein Beispiel: Ein Dach soll neu gedeckt werden. Im Zuge dessen wird auch eine Dämmschicht eingezogen. Die alte wird dafür entfernt. Als Modernisierung gilt in diesem Fall in aller Regel nur der Einbau der besseren Dämmschicht. Was diese genau gekostet hat, müssen Vermieter also herausrechnen. Nur dieser Kostenpunkt berechtigt sie, die Miete zu erhöhen. Außerdem gilt: Eine eventuell erhaltene Förderung müssen Vermieter ebenfalls von den Gesamtkosten abziehen.

„Verhältnismäßig leicht ist es hingegen bei Maßnahmen, deren Kosten bis zu 10.000 Euro betragen“, erklärt Rathsack. Für sie können Vermieter auf ein „vereinfachtes Verfahren“ setzen und pauschal 30 Prozent der Kosten als nicht umlagefähig ansetzen. Den Rest können sie dann für die Mieterhöhung nutzen. Wer mehr als 10.000 Euro ausgibt, muss das Ganze ausführlicher auseinander rechnen.

Die nächste Frage lautet dann: Wie hoch darf eine Mieterhöhung insgesamt sein? Diese Rechnung sollten sowohl Vermieter als auch Mieter ebenfalls gemeinsam nachvollziehen: Vom umlagefähigen Gesamtbetrag können Vermieter maximal acht Prozent pro Jahr als Modernisierungsumlage auf die Miete aufschlagen. Dabei gilt noch eine sogenannte Kappungsgrenze von drei Euro pro Quadratmeter pro Monat. Ist die Modernisierung also so teuer, dass eine Umlage von acht Prozent mehr als drei Euro Mieterhöhung pro Quadratmeter bedeuten würde, dann ist an dieser Schwelle Schluss. Das gilt übrigens nur, wenn die Ausgangsmiete mindestens sieben Euro pro Quadratmeter betragen hat. War sie geringer, liegt die Kappungsgrenze bei zwei Euro. So sollen Mieter mit geringem Einkommen geschützt werden, da für sie eine Mieterhöhung belastender sein könnte als für Wohlhabende. Die Vermutung dahinter: Letztere wohnen eher in teureren Wohnungen, Geringverdiener eher in günstigen Mietshäusern.

Das Heizungsgesetz sieht bei Heizungen andere Werte vor. Hier sind zehn Prozent der Kosten umlegbar und es gilt eine gesonderte Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter für diese Maßnahme. „Wir gehen aktuell davon aus, dass die Kappungsgrenzen nicht addierbar sind“, sagt Rathsack. Anders gesagt: Wer die Fenster austauscht und eine neue Heizung einbaut, kann die Kappungsgrenze nicht auf 3,50 Euro pro Quadratmeter anheben.

Rathsack hat dazu eine kleine Beispielrechnung parat: In einem Mehrfamilienhaus sollen alle 20 Fenster ausgetauscht werden. Je Wohnung gibt es vier Fenster. Den Besitzer, also den Vermieter, kostet das 20.000 Euro. Davon sind allerdings 2000 Euro als reiner Instandsetzungsanteil abzuziehen, etwa für das Verputzen. Angenommen, der Vermieter hat außerdem 2000 Euro Förderung erhalten, darf er auch diesen Anteil nicht umlegen – es bleiben also 16.000 Euro umlagefähige Kosten. Pro Fenster wären das dann 800 Euro, je Wohnung entsprechend 3200 Euro. Acht Prozent davon sind 256 Euro, auf eine Monatsmiete heruntergerechnet bedeutet das eine Erhöhung von 21,34 Euro. Diese ist zulässig, solange die Wohnung mindestens 86 Quadratmeter groß ist, denn sonst würde der Vermieter die Kappungsgrenze von drei Euro pro Quadratmeter überschreiten.

„Trotz der Kappungsgrenzen können die Mieterhöhungen und die laufenden Kosten für den Mieter nach der Sanierung unverhältnismäßig hoch ausfallen“, sagt Franz Michel, Leiter für Wohnungs- und Mietenpolitik beim Deutschen Mieterbund. Das sei etwa der Fall, wenn ein neuer Heizträger eingebaut wird, der zwar klimafreundlicher sein mag, im Unterhalt aktuell aber teurer ist. Mieter zahlen also dann eine höhere Miete und mehr Geld für die Heizungsanlage.

Noch ein Gedankenspiel: Wenn die Förderung nicht auf die Mieter umgelegt werden kann, warum sollte man diese dann überhaupt in Anspruch nehmen? Schließlich wäre ohne Förderung eine höhere Mietsteigerung möglich, die sich langfristig besser rechnet.

Zunächst klingt das einleuchtend, kann aber auch zu einem teuren Streit mit den Mietern führen. Denn Vermieter müssen darauf achten, dass eine Maßnahme wirtschaftlich angemessen ist. Auf eine Fördersumme zu verzichten, ist so ziemlich das Gegenteil davon, und Mieter könnten dagegen vorgehen, wenn sie die Rechnung mit den umlagefähigen Kosten nicht für plausibel halten. Allerdings müssen sie das Fehlverhalten erst einmal beweisen, und das ist laut Michel schwer. Dafür brauche man in der Regel Hilfe durch den lokalen Mieterverein. Spätestens wenn aber ein Vermieter vor Gericht die komplette Kostenaufstellung präsentieren muss, wird es heikel.

Wenn Mieter absehen können, dass eine Mieterhöhung für sie zu teuer wird, können sie theoretisch einen Härtefalleinwand vorbringen. Kommt dieser durch, darf die Miete nicht erhöht werden. „Der Härtefalleinwand ist wichtig und gut gedacht, kommt in der Praxis aber leider nur selten vor“, sagt Michel. Auch laut Rathsack von Haus und Grund ist der Härtefalleinwand die absolute Ausnahme. Denn der Kreis der Personen, die wirklich einen solchen Einwand vorbringen könnten, sei klein. Für Bürgergeld- oder Wohngeldempfänger gibt es diese Option zum Beispiel nicht, da deren Kosten ohnehin vom Staat übernommen werden. Und Familien können die Mieterhöhung mit ihrem gemeinsamen Einkommen meist stemmen.

Außerdem gibt es da noch einen Sonderfall, bei dem Härtefalleinwände gar nicht möglich sind: Ist der Vermieter verpflichtet, eine energetische Modernisierung durchzuführen, müssen Mieter die Mieterhöhung akzeptieren. Das kann etwa der Fall sein, wenn Ölheizungen laut Gesetzgeber ausgetauscht werden müssen.

Zu Problemen zwischen Vermietern und Mietern kommt es meistens noch an einer anderen Stelle. Vermieter müssen drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme ihre Mieter darüber detailliert informieren. Diese Frist wird oft übersehen, oder die Informationen reichen nicht aus. Haben Eigentümer hier einen Fehler gemacht, können Mieter darauf bestehen, dass die Miete erst sechs Monate nach der Modernisierung angepasst wird.

„Wir empfehlen unseren Vermietern, immer vorab mit ihren Mietern zu sprechen“, sagt Rathsack vom Haus und Grund Landesverband Schleswig-Holstein. Damit meint er Gespräche zusätzlich zu dem offiziellen Schreiben. „Das erhöht die Akzeptanz für die Sanierung und so kann man auch klären, ob der Mieter sich eine Mieterhöhung leisten kann.“

Vielleicht kann man sich auch in der Mitte einigen. Auch wenn eine Information zu spät kommt, kann der Eigentümer gemeinsam mit dem Mieter entscheiden, die Miete direkt zu erhöhen, dafür aber in geringerem Umfang. Und wenn er dann noch zusätzlich den Hausflur neu streichen lässt, sorgt das für bessere Stimmung.

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