Förderprogramme für den Traum vom Eigenheim

Die Bundesregierung will jungen Familien beim Immobilienkauf oder dem Neubau eines Eigenheims stärker unter die Arme greifen. Seit Kurzem gelten neue Konditionen mit niedrigeren Zinssätzen bei zwei wichtigen KfW-Förderprogrammen. Außerdem werden Sanierungsanforderungen gesenkt. Die beiden Förderprogramme „Jung kauft Alt“ und „Wohneigentum für Familien“ könnten damit für mehr Haushalte in Frage kommen als bisher.

„Viele junge Familien haben den großen Traum vom Eigenheim“, sagte Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD). „Doch gerade für sie ist es in der heutigen Zeit sehr schwer geworden, Wohneigentum zu bilden.“ Bisher haben die KfW-Programme allerdings kaum dazu beigetragen, das zu ändern. Auf WELT-Anfrage teilte das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) die aktuellen Abrufzahlen der Programme mit: „Wohneigentum für Familien“ wurde demnach seit dem Programmstart im Juni 2023 insgesamt 9731-mal genutzt, in diesem Jahr bisher von 3203 Kreditnehmern.

Bei „Jung kauft Alt“ sieht die Bilanz noch dürftiger aus. Erst 680 Förderzusagen seien laut Ministerium seit Programmstart vor gut einem Jahr erteilt worden, 457 davon entfielen auf das laufende Jahr. Angesichts von jährlich mehreren Hunderttausend Kauffällen von privatem Wohneigentum sind das verschwindend geringe Anteile. Marktexperten geben den Einkommensgrenzen die Schuld. Beide Programme gibt es nur für Familien mit mindestens einem Kind und einem zu versteuernden Jahres-Haushaltseinkommen von höchstens 90.000 Euro. Mit weiteren Kindern erhöht sich diese Grenze. In einer aktuellen Umfrage des Maklernetzwerks „Remax“ sagten 60 Prozent von 123 Marktexperten: Diese Einkommensgrenze ist zu niedrig.

Die Regierung will Familien beim Erwerb von Wohneigentum helfen. Für zwei wichtige KfW-Förderprogramme gelten neue KonditionenBeim Programm „Jung kauft Alt“ kommt noch hinzu, dass man innerhalb einer bestimmten Frist eine Gebrauchtimmobilie mit schlechter Energiebilanz sanieren muss, und das auch noch auf ein relativ hohes Niveau.

Zwei Drittel der von „Remax“ Befragten halten daher die Fördersumme für zu gering, angesichts der hohen zu erwartenden Kosten. Man habe „aufmerksam zugehört“ und verstanden, dass insbesondere beim Programm „Jung kauft Alt“ die Hürden zu hoch waren, sagte Hubertz. Das soll sich jetzt ändern. Aus der Baubranche, die der Förderpolitik der alten wie der neuen Bundesregierung kritisch gegenübersteht, gibt es viel Vorschuss-Lob.

„Das Bundesbauministerium geht den richtigen Weg weiter, die Kreditkonditionen der KfW-Förderprogramme zu verbessern“, sagte der Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB), Felix Pakleppa. Bereits im September hatte das BMWSB die Konditionen für Neubauprogramme verbessert, die sich an die Immobilienbranche richten. Die jetzt erfolgte Zinssenkung sei nun „ein wichtiges Signal an junge Familien und private Bauherren“, so Pakleppa. Bei „Jung kauft Alt“ seien die Sanierungen nun „realistischer machbar.“ „Insgesamt ist das eine sehr positive Entwicklung, die in die richtige Richtung weist“, so der Verbandschef weiter. Zumal die Bauzinsen bei regulären Darlehen aktuell wieder steigen.

Wie die Programme funktionieren – und was sich nun ändern soll:

Das KfW-Förderprogramm mit der Nummer 300 ist ein Förderkredit für den Neubau oder den Ersterwerb (innerhalb von zwölf Monaten nach Bauabnahme) neu errichteter Wohngebäude, gilt also für Eigenheime und für Eigentumswohnungen. Die Zinsen für das Annuitätendarlehen liegen drei oder sogar mehr Prozentpunkte unter dem aktuellen Marktzins. Bei einer Laufzeit von vier bis zehn Jahren sind es aktuell laut KfW sogar nur 0,01 Prozent. Grundsätzlich wurden die Zinskonditionen verbessert. Das BMWSB nennt ein Beispiel: Bei einer Kreditlaufzeit von 35 Jahren und zehn Jahren Zinsbindung verlangte die KFW bisher 1,71 Prozent Zinsen. Jetzt sind es nur noch 1,12 Prozent. Gegenüber einem typischen Hausbank-Kredit in Höhe von 170.000 Euro konnte man laut Ministerium bei der KfW bisher Zinskosten 24.000 Euro sparen. Mit den neuen Konditionen seien es nun mehr als 30.000 Euro, bei energetisch besonders effizienten Gebäuden sogar fast 40.000 Euro.

Der maximale Kreditbetrag richtet sich nach der Anzahl der Kinder – 170.000 bei ein bis zwei Kindern, 200.000 Euro bei drei oder vier Kindern. Bei höheren Effizienzstandards sind die Beträge noch höher. Details dazu gibt es auf der Website der KfW.

Das Programm richtet sich an Familien oder Alleinerziehende mit mindestens einem minderjährigen Kind im Haushalt. Die zu kaufende Immobilie muss das einzige Eigentumsobjekt in Deutschland sein. Und sie muss gewisse energetische Ansprüche erfüllen: Haus oder Wohnung müssen mindestens den Effizienzhausstandard 40 erreichen. In vielen Neubauten ist das inzwischen durchaus üblich. Wird zusätzlich der Standard „Qualitätssiegel nachhaltige Gebäude“ (QNG) erreicht, gibt es bessere Zinskonditionen, siehe oben. Nur für einen Grundstückskauf gibt es keinen Förderkredit. Ebenso wenig für Haushalte, die bereits Baukindergeld erhalten. Die Einkommenshöchstgrenze liegt bei 90.000 Euro zu versteuerndem Einkommen pro Haushalt und Jahr – mit einem Kind. Mit jedem weiteren Kind steigt diese Grenze um 10.000 Euro.

Genauer gesagt heißt das Programm „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“ und hat bei der KfW die Nummer 308. Gefördert wird der Kauf einer bestehenden Immobilie, die innerhalb einer bestimmten Frist energetisch saniert wird. Wie beim Neukauf-Programm gibt es zinsgünstige Annuitätendarlehen ab aktuell 0,01 Prozent Effektivzins bei einer Laufzeit von sieben bis zehn Jahren. Bei einer Standardlaufzeit von elf bis 25 Jahren und zehn Jahren Zinsbindungsfrist sind es aktuell 0,89 Prozent. Auch diese Zinskonditionen wurden verbessert. Bisher waren es 0,34 Prozent beziehungsweise 1,52 Prozent für den Standardfall.

Der Kredithöchstbetrag hängt von der Zahl der Kinder ab: Mit einem Kind sind es 100.000 Euro, mit zwei Kindern 125.000 Euro, ab drei Kindern bis zu 150.000 Euro.

Bisher und auch weiterhin gilt: Das gekaufte Objekt muss einen relativ schlechten Energiestandard haben. Gefördert wird nur der Kauf von Gebäuden der Energieausweis-Klasse F, G und H. Zur Orientierung: Der bundesweite Durchschnitt bei Einfamilienhäusern liegt aktuell zwischen C und D. „Durch unsere Förderung sorgen wir dafür, dass Dörfer und ländliche Regionen attraktiv bleiben und tun gleichzeitig etwas fürs Klima, indem wir sanierungsbedürftige alte Häuser klimafit für die Zukunft machen“, so Hubertz. Das Haus muss innerhalb von 4,5 Jahren energetisch saniert werden. Bisher musste die Effizienzhausklasse 70 erreicht werden. Ab sofort reicht der Effizienzhausstandard 85 EE – das „EE“ steht für die Wärmeversorgung mit erneuerbaren Energien. Wer beispielsweise eine Wärmepumpe einbaut, wird diesen Standard leicht erreichen. Durch den abgesenkten Standard „spart also nicht nur Geld, sondern auch Zeit und Aufwand“, hofft Bauministerin Hubertz.

Wer sich mit Bau und Sanierung auskennt, weiß: Im Laufe eines Projekts können etliche böse Überraschungen auftreten. Das Ministerium betont deshalb: „Für Fälle, bei denen das Gebäude aufgrund seiner baulichen Struktur nicht auf das vorgegebene Zielniveau saniert werden kann, wird eine alternative Regelung eingeführt. Damit müssen Familien keine Sorgen haben, dass die ganze Förderung rückabgewickelt wird, sollte nur ein Teil der energetischen Anforderungen erreicht werden können.“ Die Sanierungskosten selbst sind nicht mit dem Eigentumsprogramm förderfähig. Dafür gibt es die Bundesförderung für effiziente Gebäude mit dem Förderprodukt Wohngebäude – Kredit (261), die mit „Jung kauft Alt“ kombinieren kann.

Das Programm „Wohneigentum für Familien“ wurde seit dem Programmstart im Juni 2023 insgesamt 9731-mal genutzt, in diesem Jahr bisher von 3203 Kreditnehmern

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